Uma dúvida bastante comum dos contribuintes que exploram a atividade imobiliária, principalmente quando a atuação é voltada para negócios envolvendo imóveis próprios, como é o caso das holdings patrimoniais constituídas para gerir o patrimônio familiar, é sobre o tratamento fiscal que os bens de titularidade da empresa devem receber e quais são os efeitos tributários decorrentes de cada um deles.
Segundo as normas de contabilidade empresarial, os bens de uma pessoa jurídica devem ser classificados de acordo com sua liquidez, devendo ser entendido como ativo circulante aquele realizável no curto prazo, isto é, que será convertido em resultado (receita) para empresa em um futuro breve.
Por outro lado, por ativo não circulante, também chamado de ativo imobilizado, são entendidos aqueles bens que não possuem uma liquidez imediata, normalmente porque estão atrelados à própria estrutura da empresa, por exemplo o prédio que abriga a sede da empresa, os equipamentos utilizados nos processos produtivos, entre outros.
No caso das empresas que exploram atividades imobiliárias, a classificação segundo as normas contábeis deve levar em conta a finalidade daquele determinado ativo na operação da empresa, ou seja, se aquele imóvel será explorado somente via locação ou se há intenção de venda. Assim, imóveis destinados a gerar receitas somente de aluguéis, em regra são tratados como ativo imobilizado, enquanto aqueles que serão vendidos trata-se como ativos circulantes.
Contudo, no entendimento anterior da Receita Federal, a referida classificação impactava diretamente no tratamento tributário das operações de venda de imóveis, especificamente para as empresas optantes pelo regime do Lucro Presumido.
Isso porque, a fiscalização considerava que caso houvesse a venda do imóvel destinado para a locação e, portanto, classificado como ativo imobilizado, a apuração do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL) deveria observar as regras pertinentes ao Ganho de Capital, ainda que fossem reclassificados com a intenção de venda (IN RFB nº 1700 de 2017).
Nesta sistemática, a receita auferida pela venda do ativo não poderia compor a base presumida, sendo a operação tributada diretamente, com incidência das alíquotas de 15% de IRPJ e de 9% de CSLL, além de eventual adicional de IRPJ no importe de 10%, tudo calculado sobre o “ganho de capital”, isto é, sobre a diferença entre o valor de aquisição constante da escrituração contábil e o valor da operação realizada.
Este era o entendimento da Receita Federal que vigorou até a publicação da Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, em 11/03/2021. Agora, para a RFB, a classificação contábil não é determinante para se definir o modelo de apuração (Base Presumida ou Ganho de Capital), pois o fator decisivo para tal definição está justamente na atividade empresarial principal exercida pela pessoa jurídica.
Dessa forma, as operações imobiliárias de venda de imóveis próprios, devem ser encaradas como operacionais sempre que esta conste como uma das atividades preponderantes da empresa, atraindo assim a tributação pelo IRPJ e CSLL pelas bases presumidas, ainda que conste do como ativo não circulante (imobilizado) por estar anteriormente destinado à locação.
Portanto, sob a nova sistemática, a venda do imóvel constante do ativo não circulante (imobilizado) por pessoa jurídica que atue no ramo imobiliário e seja optante pelo Lucro Presumido, será tributada considerando a percentual de presunção, sendo este 8% da receita bruta para a incidência do IRPJ e 12% da receita bruta para fins de incidência da CSLL. Nesse caso, haverá ainda a tributação pelo PIS e pela COFINS, à alíquota de 0,65% e 3%, respectivamente, incidente sobre o valor total da operação.
Diante de todo o exposto, a mudança no entendimento deve ser recebida de bom grado pelos contribuintes, pois representa, em regra, uma carga tributária menor nas operações de venda de imóveis por empresas que exploram a atividade imobiliária e são optantes pelo lucro presumido. Além disso, reforça a importância de um acompanhamento de assessoria tributária especializada, seja na estruturação jurídica da empresa e na operação em si, como na gestão tributária cotidiana da organização.
