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A regularização imobiliária muitas vezes é deixada de lado pelos proprietários de imóveis, haja vista as dificuldades e complexidades envolvidas nesse processo, por razões burocráticas e financeiras. 

Assim, muitas pessoas acabam deixando o processo de regularização inacabados, até que um dia se deparam com a necessidade de realizar atos que dependem da regularidade imobiliária, como por exemplo a transferência do imóvel, que acabam sendo inviabilizados pela situação do imóvel perante o serviço registral. 

Mas afinal, como sei se a documentação do meu imóvel está ok?

Pode-se dizer que um imóvel está regularizado quando o nome do seu proprietário está devidamente registrado na sua Matrícula.

O que é Matrícula?

A Matrícula do Imóvel, por muitos referenciada de forma equivocada como “Registro do Imóvel”, é o documento único que o descreve e o identifica, também comprova quem é seu proprietário e todos os atos nele praticados. É o documento mais importante quando se trata de um  imóvel, pois relata todo o histórico de negócios e atos relacionados a ele, além de ser o documento hábil  a mostrar quem é o proprietário.

Onde encontro a Matrícula do meu imóvel?

O Brasil adota o regime de competência territorial, na qual foi criada a regra que vincula cada imóvel a um único Cartório De Registro De Imóveis.  Dessa forma,  qualquer assunto relativo a um determinado imóvel, sempre será tratado por este  único cartório, ao qual compete realizar os atos de todos os imóveis de determinada região. Se você não sabe a qual cartório seu imóvel está vinculado, basta dirigir-se a qualquer Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade e solicitar uma pesquisa levando apenas o endereço.

Para que preciso regularizar meu imóvel?

Quem não registra não é dono!

Esse conhecido ditado popular há muito sintetiza a importância de se regularizar a propriedade de um imóvel. Isso porque, a propriedade de imóvel é um direito real e não obrigacional, conforme dispõe o art. 1.225 do Código Civil,  razão pela qual o registro é o único meio hábil para reconhecer esse direito, dando a devida publicidade necessária para gerar efeitos perante terceiros. 

Imóvel irregular vale menos!

Além da irregularidade no registro poder acarretar a discussão quanto à propriedade de imóvel, um outro problema enfrentado por quem não realiza a devida regularização é  principal a desvalorização do imóvel. Isso porque a venda de um imóvel sem documentação normalmente é dificultada pela impossibilidade jurídica de sua transferência para o nome do comprador. A falta de segurança jurídica, não só para o comprador mas também para o vendedor, por si só, já afasta a grande maioria dos interessados. Isso sem falar na impossibilidade de obtenção de financiamento habitacional, atualmente, muito importante para viabilizar a venda de um bem de alto valor.

Riscos da irregularidade do imóvel

Se não for feito o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o imóvel continua no nome do vendedor, passando o comprador a correr sérios riscos:

Já pensou nesta situação? Não conseguir vender seu imóvel por falta de documentação? A propriedade de um imóvel é algo obtido normalmente  com muito esforço e  dinheiro, que muitas vezes representa todo o  patrimônio acumalado em uma vida toda de trabalho.

Quais os instrumentos hábeis a garantir a  transferência da propriedade de um imóvel?

Contrato Particular

Também conhecido como contrato de gaveta, é o instrumento particular utilizado para formalizar uma compra e venda de um imóvel. É aquele redigido pelas próprias partes, por um advogado contratado ou até mesmo pelo corretor de imóveis. É o contrato feito fora do Cartório de Notas.

Escritura Pública

A Escritura Pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado pelas partes perante o oficial de um cartório de notas, também conhecido como Tabelião e legalmente investido da fé pública.

No Brasil, o art. 108 do Código Civil estabelece que a transferência de propriedade de imóveis cujo valor ultrapasse 30 salários mínimos deve, obrigatoriamente, ser feita por escritura pública.

Outros Instrumentos com força de Escritura

Apesar da regra ser da necessidade da Escritura Pública, existem exceções também previstas em lei: contratos de compra e venda no sistema de financiamento imobiliário (SFI ou SFH), Programa Minha Casa Minha Vida e até mesmo alteração do Contrato Social De Empresa  para integralização de capital social com imóveis são exemplos que não exigem Escritura Pública. Ressalta-se que, estamos falando apenas da dispensa da escritura, sendo que ainda é indispensável fazer o registro da no cartório de imóveis competente para que a propriedade seja transmitida.

Quais os documentos necessários para regularizar um imóvel?

A legislação que dispõe sobre as normas e procedimentos dos cartórios é estadual, portanto, a documentação exigida pode variar de estado para estado mas, no geral, os documentos indispensáveis para lavratura de escritura de transmissão de imóveis são a Matrícula atualizada com Certidão de ônus reais, o comprovante do pagamento do ITBI ou do ITCD, certidões negativas de débitos Federais, Estaduais e Municipais, certidões negativas de ações ajuizadas Federais, Estaduais e Municipais, Certidão de Casamento/Nascimento, entre outros.

Portanto, conclui-se que a regularização da propriedade imobiliária, quando feita através de uma assessoria jurídica multidisciplinar qualificada, pode trazer inúmeras vantagens para seu proprietário. Além de evitar a perda da posse ou da propriedade em razão de problemas de terceiros, a regularidade documental de um imóvel valoriza substancialmente seu preço e facilita sua negociação, pois oferece segurança jurídica, não só para o comprador, mas também para o vendedor.