“Built to Suit”, ou “Construído Sob Medida” é contrato pelo qual o Locador constrói ou reforma substancialmente imóvel de sua titularidade para que possa ser utilizado por, Locatário de acordo com necessidades empresariais preestabelecidas no instrumento contratual.
Vale lembrar que, para as empresas, mostra-se muito mais vantajoso utilizar seus recursos no exercício de sua própria atividade fim, onde detêm a expertise capaz de gerar lucros. Sob essa ótica, é mais interessante para o empresário potencializar suas atividades do que imobilizar capital na aquisição de imóveis, empregando melhor o capital de acordo com sua estratégia de negócios.
Além disso, a opção pelo “Built to Suit” proporciona ainda vantagens tributárias, seja pela não sujeição à incidência do ITBI na aquisição de imóvel próprio, seja pela possibilidade de dedução dos custos com as despesas operacionais de locação, o que pode proporcionar uma redução da carga tributária.
Por outro lado, o empreendedor tem a garantia de adquirir, construir ou reformar um imóvel já com um contrato de aluguel de longo prazo firmado com um inquilino comercial de médio e grande porte.
A denominação “Built to Suit” foi inicialmente empregada antes mesmo de sua regulamentação, que ocorreu em 2012 pela inserção do Art. 54-A na Lei de Locações, quando foram definidas possibilidades mais amplas do que a simples construção sob medida, podendo o locador não só construir mas também reformar substancialmente e até mesmo adquirir imóvel por encomenda do futuro locatário.
Ao ser tipificada na Lei do inquilinato, a “Locação Por Encomenda” promoveu segurança jurídica, uma vez que permite a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis (ação revisional locatícia), mantendo o equilíbrio do contrato apenas pela aplicação do índices e correções pactuados. Além disso, a multa pela devolução antecipada do imóvel pode ser estipulada sem a redução proporcional ao tempo já cumprido, garantindo ao empreendedor o retorno do recurso na rentabilidade planejada.
Como vimos, o contrato “Built to Suit” permite que as empresas consigam imóveis planejados, com a infraestrutura e instalações ideais para atender suas principais demandas e, ao empreendedor, permite a possibilidade de contar com o recebimento de aluguéis por um longo período, com valores previamente fixados que garantem a rentabilidade do investimento.
Se executada com apoio de uma boa assessoria jurídica, de forma estruturada e com planejamento financeiro adequado, a locação “Built to Suit” pode ser extremamente vantajosa para ambos os lados. Para o inquilino, cujo negócio não é construir e nem imobilizar capital em patrimônio próprio e para o empreendedor, que incorpora no valor do aluguel o retorno esperado do capital.
